每经记者 张寿林    每经编辑 张益铭
10月12日，工商银行、中国银行、农业银行等多家商业银行集中发布2024年存量个人住房贷款利率调整的公告，介绍具体细则，是目前为止此轮存量房贷调整最为详细和全面的指引。
以农业银行为例，调整范围为该行已发放的首套、二套及以上存量房贷。农业银行在目前已取消新发放房贷利率加点下限的地区，对于在贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为-30BP。对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的，不作调整。
此轮存量房贷调整有其政策背景。9月29日，中国人民银行发文引导商业银行于10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。市场利率定价自律机制随后对外发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。
10月25日起批量调整
10月12日，农业银行在公告中披露，最新调整规则为：
（一）在目前已取消新发放房贷利率加点下限的地区，对于在贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为-30BP。对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的，不作调整。
（二）在目前存在新发放房贷利率加点下限的北京、上海、深圳等地区，对于在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP或不高于加点下限的，不作调整。
根据农业银行公告，为便利客户，对符合本次利率调整政策的存量房贷，该行将于2024年10月25日起主动进行批量调整，无需客户申请。
存量房贷利率下调将于调整当日生效，生效日起按照新的利率加点幅度执行。此次存量房贷利率调整不溯及既往，之前的房贷利息不作调整。
农业银行将在手机银行、贷款经办行、官方客服热线、营业网点等渠道提供利率调整结果查询等服务，借款人可于2024年10月25日起进行查询。
对固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷者，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，符合本次利率调整政策的，再按前述规则进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。
需进行利率定价转换的房贷者，可在2024年10月22日（不含）之前，通过农业银行手机银行或贷款经办行提出转换申请，符合本次利率调整政策的，纳入2024年10月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，该行将于2024年10月25日（不含）之后及时办理转换手续，符合利率调整政策的，按照有关要求进行利率调整。
对于目前存在首套、二套及以上新发放房贷利率加点下限的北京、上海、深圳等地区，已符合二套转首套住房贷款标准的房贷客户，可通过农业银行手机银行或贷款经办行提出申请。具体以当地政策要求为准，详情咨询贷款经办行。
本次存量房贷利率调整范围不包括：个人住房公积金贷款（含组合贷中公积金贷款部分）、个人商业用房贷款（含商住两用房贷款），以及其他不符合要求的个人贷款。
取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制
除了农业银行外，10月12日上午，中国银行、工商银行、邮储银行、建设银行、交通银行均相应发布存量房贷利率调整公告，目前看核心内容无大的差别。
其中各大行均提醒，本次存量房贷利率调整过程中，银行不收取任何费用，没有委托官方渠道以外的任何机构、人员代为办理，请广大客户谨防各种形式的诈骗活动，保障财产和信息安全。
本轮存量房贷调整主要依据于《中国人民银行公告〔2024〕第11号》（下称《公告》）和市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。
《公告》提出，借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。
此外，《公告》指出，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
总结而言，此次公告调整优化的主要内容是包括两方面：
一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
市场利率定价自律机制发布倡议
在人民银行发布公告当日，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，其中提出，按照中央政治局会议精神，为回应群众关切，现就批量调整存量商业性个人住房贷款（以下简称房贷）利率有关事宜倡议如下。
第一，本倡议发布后，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
第二，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
第三，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
第四，各省级市场利率定价自律机制要统筹做好、稳妥推进辖内存量房贷利率批量调整有关工作，有效维护市场秩序，切实保障借贷双方合法权益。
责任编辑：王馨茹